Wichtige Infos und Tipps rund um die Finanzierung der eigenen Immobilie
Quelle: Smava
Wer eine eigene Immobilie finanzieren möchte, sollte einen Baufinanzierungsvergleich durchführen. Es gibt mehrere Möglichkeiten, sein neues Eigenheim zu finanzieren. Welche das sind und welche Voraussetzungen für einen Immobilienkredit mitgebracht werden sollten, erfahren Sie hier.
Wichtig: Machen Sie einen Baufinanzierungsvergleich
Bei Immobilienkrediten lohnt sich der Vergleich noch mehr als bei kleineren Anschaffungen. Denn: Wegen der großen Darlehenssumme können bereits kleine Zinsunterschiede große finanzielle Auswirkungen haben.
Damit Sie das für Sie perfekte Angebot zur Finanzierung Ihrer eigenen Immobile finden, geben Sie in den Vergleichsrechner neben der zu finanzierenden Summe unter anderem die Laufzeit und die eigene Bonität an. Die wichtigste Größe bei der Baufinanzierung ist aber der Effektivzins. Hier gilt: Je niedriger er ausfällt, desto mehr Geld lässt sich sparen.
Zuvor sollten Sie aber wissen, welche Summe Sie überhaupt finanziell stemmen können. Dafür ermitteln Sie Ihre monatlichen Einnahmen und Ausgaben. Helfen kann hier ein Haushaltsrechner. Bei einem Budgetrechner können Sie sich dann den Maximalpreis Ihrer Immobilie – ausgehend von dem Zinssatz und Eigenkapital – ausrechnen lassen. Der Bauzinsrechner kommt zum Einsatz, wenn Sie bereits eine konkrete Immobilie gefunden haben und Zins- sowie Tilgungskonditionen berechnen lassen wollen.
Tipp: Achten Sie bei einem Baufinanzierungsvergleich auf die Nachkommastellen. Diese können bei solch hohen Finanzierungssummen bis zu mehrere tausend Euro ausmachen.
Die verschiedenen Baufinanzierungsarten
Angeboten werden Immobilienkredite von überregionalen und regionalen Banken, von Sparkassen, Bausparkassen, Versicherer sowie Finanzmaklern. Dabei haben Sie als Kreditnehmer die Wahl zwischen unterschiedlichen Kreditarten. Diese sind:
- Annuitätendarlehen
- Bausparvertrag
- Kredit mit flexibler Tilgung
- Realkredit
- Volltilgerdarlehen
- Diese Rolle spielen Sollzins und Effektivzins
Die Sollzinsbindung gehört zu den elementaren Konditionen eines Immobilienkredites, die bei Vertragsabschluss schriftlich festgehalten werden. Sollzinsen geben an, wie viel Zinsen Sie als Kreditnehmer für die Aufnahme eines Kredits an den Kreditgeber zahlen müssen. Der Sollzins plus sämtlicher Nebenkosten eines Kredits ergibt den so entscheidenden Effektivzins.
Die Sollzinsbindung beschreibt hingegen den Zeitraum, in der der vereinbarte Zinssatz beibehalten wird. Es handelt sich also um eine Art Festzins, der von jeglichen Schwankungen im Zinsniveau unberührt und über eine vereinbarte Laufzeit konstant bleibt. Dem gegenüber steht ein variabler Sollzins, wo der Zinssatz von der Bank an das aktuelle Marktgeschehen angepasst wird. Im Bereich der Immobilienfinanzierung spielen variable Sollzinsen aber kaum eine Rolle.
Voraussetzungen für einen Kredit
Damit Sie einen Kredit beantragen können, müssen Sie bestimmte Voraussetzungen erfüllen. Dazu gehören:
- Volljährigkeit
- volle Geschäftsfähigkeit
- Hauptwohnsitz in Deutschland
- Konto bei einer deutschen Bank
- unbefristeter Arbeitsvertrag beziehungsweise Nachweis über ein regelmäßiges Einkommen
- Kreditsicherheit durch Besitz von Sachwerten (Grundstücke, Immobilien, Fahrzeuge, Wertgegenstände)
Kein Kredit ohne Sicherheit – das gilt im Besonderen für Baufinanzierungen. Banken verleihen hier über einen langen Zeitraum sehr hohe Summen an Geld. Am häufigsten kommt die Grundschuld zum Einsatz, wenn es um Sicherheiten bei einem Immobilienkredit geht. Sollte der Versicherungsnehmer nicht mehr dazu in der Lage sein, die Raten zu tilgen, hat die Bank das Recht, das beliehene Grundstück zu veräußern. So kann die noch ausstehende Kreditsumme beglichen werden.
Über eine Hypothek erhält die Bank das Recht, den Besitz bei Kreditausfall zu verpfänden. Die Hypothek ist dabei immer an die Höhe der noch ausstehenden Kreditsumme angepasst. Für Kreditnehmer mit geringer Bonität eigenen sich Bürgschaften. Hierbei haftet eine Person aus dem Familien- oder Freundeskreis für den Kreditnehmer.
Bindungslaufzeit nach Zinsniveau ausrichten
Eine gewisse Flexibilität haben Sie bei der Laufzeit der Sollzinsbindung. Bei Immobilienkrediten liegt diese theoretisch zwischen einem und 30 Jahren. In der Regel sind die Laufzeiten bei einer Sollzinsbindung aber eher langfristig angesetzt. Eine lange Zinsbindung ist vor allem in Zeiten von Niedrigzinsen ratsam. Ist das Zinsniveau hingegen recht hoch, sollten Sie auf eine kürzere Bindung setzen.
Die Höhe des Sollzinses wird durch verschiedene Faktoren bestimmt. Dazu gehört unter anderem die Laufzeit des Kredits. Je länger die Sollzinsbindung andauert, desto höher ist der Zinssatz. Kunden zahlen so die Planungssicherheit mit. Auch die Bonität spielt eine entscheidende Rolle. Je besser sie ausfällt, desto geringer ist das Ausfallrisiko für die Bank. Demnach kann der Kreditgeber Ihnen einen attraktiveren Sollzins anbieten.
Fällt die Kreditsumme vergleichsweise klein aus, ist die Wahrscheinlichkeit höher, dass Sie als Schuldner diese tilgen können. Die Bank hat somit mehr Sicherheit und kann den Zinssatz entsprechend niedrig berechnen. Und: Je mehr Eigenkapital Sie besitzen, desto höher ist die Sicherheit für die Bank.
Denken Sie rechtzeitig an eine mögliche Anschlussfinanzierung
Wer eine Anschlussfinanzierung benötigt, sollte bereits mehrere Monate vor Ablauf der eigentlichen Zinsbindung aktiv werden und Angebote zu Anschlussfinanzierungen vergleichen. Gut geeignet sind sogenannten Forwarddarlehen, über die sich Anschlussfinanzierungen zu günstigen Zinssätzen regeln lassen und die aktuell erst in den Jahren 2021 oder 2022 anstehen. Zudem sollte für den Anschlusskredit die gewohnte monatliche Tilgungsrate beibehalten oder diese sogar erhöht werden. Somit kommt man seinem Ziel der Schuldenfreiheit schneller näher.
